朔州：房地產去庫存成效明顯 商品房待售面積消化周期縮短

　　[內容提要]：2016年，各級黨委政府按照“一個指引、兩手硬”重大思路和要求，堅持穩中求進工作總基調，堅持以推進供給側結構性改革為主線，著力做到穩增長、調結構、惠民生、防風險的平衡，全省房地產開發業保持了穩定增長，商品房供銷兩旺，商品房待售面積減少等良好態勢。但商品房去庫存任務依然艱巨，土地成交量跌價升，區域分化明顯等問題仍顯突出，需要進一步加強政策落實力度，合理控制房地產開發投資節奏，優化土地供應結構，促進全省房地產開發業健康穩定發展。
　　2016年，全省上下認真貫徹落實房地產調控政策措施，以保障和改善民生為重心，以推進供給側結構性改革為主線，從供需兩端發力，加大商品房去庫存力度，全省房地產開發保持了穩定增長，商品房供銷兩旺，商品房待售面積消化周期明顯縮短等良好態勢，但商品房去庫存還需進一步加大力度。
　　一、山西房地產開發市場運行情況
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　　2016年，全省商品房銷售面積2061.1萬平方米，同比增長29.4%，增幅比上年加快28.4個百分點，商品房銷售額1027.1億元，同比增長32.4%，增幅比上年加快28.5個百分點。
　　從各物業類型看，非住宅類成交量高速增長。2016年，住宅類銷售面積1881.5萬平方米，同比增長27.0%，增幅比上年加快23.7個百分點，銷售額900.8億元，同比增長28.3%，增幅比上年加快18.5個百分點；非住宅類銷售面積179.5萬平方米，同比增長61.2%，增幅比上年加快82.9個百分點，銷售額126.3億元 ，同比增長72.2%，增幅比上年加快103.2個百分點。
　　從現房和期房看，商品房現房銷售量占比明顯提高。2016年，商品房現房銷售面積797.0萬平方米，同比增長66.7%，增幅比上年加快79.7個百分點，占全省商品房銷售面積的比重由上年30.0%提高到38.7%；商品房現房銷售額315.3億元，同比增長71.6%，增幅比上年加快81.5個百分點，占全省商品房銷售額的比重由上年23.7%提高到30.7%。商品房期房銷售面積1264.1萬平方米，同比增長13.4%，增幅比上年加快4.8個百分點；商品房期房銷售額711.8億元，同比增長20.3%，增幅比上年加快11.1個百分點。
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　　截止2016年末，全省商品房待售面積1761.0萬平方米，比2015年末減少55.0萬平方米。其中，住宅待售面積1234.3萬平方米，比2015年末減少51.4萬平方米；辦公樓待售面積41.5萬平方米，比2015年末減少6.2萬平方米；商業營業用房待售面積309.8萬平方米，比2015年末增加13.7萬平方米。以2016年商品房月均銷售面積為基數，全省商品房待售面積消化周期10.3個月，比2015年末減少3.4個月，其中住宅待售面積消化周期7.9個月，比2015年末減少2.5個月。
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　　2016年，全省房地產開發投資完成1597.4億元，同比增長6.9%，增幅比上年加快0.3個百分點，比上半年加快0.6個百分點，占固定資產投資的比重由上年10.9%提高到11.5%。
　　從工程用途看，非住宅類投資保持較快增長。2016年，住宅類投資完成1141.4億元，同比增長3.9%，增幅比上年回落4.8個百分點；非住宅類投資完成456.3億元，同比增長15.1%，增幅比上年加快14.2個百分點，拉動全省房地產開發投資增長4.0個百分點。
　　從投資構成看，構成房地產開發投資實體的建安工程投資明顯加快。2016年，建安工程投資完成1293.5億元，同比增長9.9%，增幅比上年加快6.9個百分點，拉動全省房地產開發投資增長7.8個百分點；設備工器具購置22.1億元，同比下降7.0%；其他費用281.7億元，同比下降4.2%。
　　從項目規?？?，大項目仍然是房地產開發投資穩增長的主力。2016年，投資規模在5億元以上的項目投資完成1025.0億元，同比增長9.0%，拉動全省房地產開發投資增長5.7個百分點；投資規模在1-5億元的項目投資完成493.1億元，同比增長6.7%；投資規模在1億元以下的項目投資完成79.2億元，同比下降14.2%。
　　從區域看，11個市中有5個市房地產開發投資增速高于全省平均水平，其中保持2位數增長的市有晉中、陽泉、大同和太原等4個市，分別增長50.6%、37.2%、20.5%和12.9%，拉動全省房地產開發投資增長12.4個百分點；朔州、長治、忻州、臨汾和運城等5個市開發投資同比下降，降幅分別是58.5%、22.5%、15.8%、13.4%和5.9%。
　?。ㄋ模┓课菔┕ひ幠＠^續擴大，竣工面積快速增長
　　2016年，全省房地產開發項目房屋施工面積17069.3萬平方米，同比增長8.5%，增幅比上年加快6.8個百分點，其中住宅施工面積12222.3萬平方米，同比增長6.7%，增幅比上年加快6.9個百分點；房屋新開工面積3854.8萬平方米，同比增長4.2%，增幅比上年加快9.0個百分點，其中住宅新開工面積2654.3萬平方米，同比增長1.1%，增幅比上年加快5.3個百分點；房屋竣工面積2683.6萬平方米，同比增長26.9%，增幅比上年加快30.0個百分點，其中住宅竣工面積2042.2萬平方米，同比增長29.7%，增幅比上年加快37.2個百分點。
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　　受商品房銷售量快速增長的影響，開發企業銷售回款速度明顯加快，有效地緩解了資金緊張的局面。2016年，房地產開發企業到位資金1588.0億元，同比增長10.1%，增幅比上年加快6.5個百分點，比同期開發投資增速快3.2個百分點。其中，國內貸款98.3億元，同比下降9.6%，降幅比上年擴大2.3個百分點；自籌資金811.1億元，同比增長0.2%，增幅比上年回落8.7個百分點；定金及預收款424.8億元，同比增長16.9%，增幅比上年加快21.3個百分點；個人按揭貸款188.1億元，同比增長60.9%，增幅比上年加快39.5個百分點。
　　二、山西房地產開發市場需要關注的問題
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　　2016年末，在商品房銷售量保持快速增長的態勢下，雖然商品房待售面積總量比2015年末減少了55.0萬平方米，消化周期也由2015年末的13.7縮短到10.3個月，但比全國平均水平5.3個月仍高5個月。2016年，全省房屋施工規模達17069.3萬平方米，是全省商品房待售面積的9.7倍，比2015年高出1倍，其中全省房屋新開工面積達3854.8萬平方米，比同期商品房銷售面積和2016年末商品房待售面積之和還多32.7萬平方米。由此可以看出商品房去庫存任務依然艱巨。
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　　2016年，全省房地產開發企業土地成交面積351.7萬平方米，同比下降18.5%，連續3年呈下降態勢；待開發土地面積602.4萬平方米，同比下降28.2%，降幅比上年擴大30.9個百分點。在土地成交量和土地儲備明顯縮水的情況下，土地成交價款保持了快速增長勢頭。2016年，全省房地產開發企業土地成交價款128.0億元，同比增長50.9%，增幅比上年加快21.3個百分點。作為房地產開發市場的先行指標，土地成交量面積縮水和地價上漲，勢必會影響房地產開發業平穩健康發展。
　?。ㄈ﹨^域分化明顯
　　2016年末，商品房待售面積占全省比重超一成的市分別是朔州（19.4%）、長治（15.0%）、運城（13.2%）和太原（10.2%），除運城市所占比重比上年末下降了10.2個百分點外，其他三市分別比上年末提高了9.9、1.3和2.3個百分點；商品房待售面積消化周期超過10個月的市分別是朔州（57.4）、呂梁（16.0）、長治（14.5）、陽泉（12.7）、大同（10.3）、臨汾（10.1）和運城（10.1），商品房待售面積消化周期最高的朔州與最低的太原相差高達53.9個月。2016年，房地產開發投資增速最高的晉中市（50.6%）比增速最低的朔州市（-58.5%）高109.1個百分點；開發投資增速快于商品房銷售面積增速分別是晉中市和晉城市，開發投資分別增長50.6%和7.7%，而商品房銷售面積增速分別為11.7%和-14.3%，兩者相差38.9和22.0個百分點，開發投資增速過快，勢必會增加供應總量，影響地區房地產業的健康發展。
　　三、促進山西房地產開發業健康發展的幾點建議
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　　今年，中央經濟工作會議指出：“要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力”。全省經濟工作會議指出：“要把去庫存與促進房地產平穩健康發展有機結合起來，打通去庫存與棚戶區和城中村改造之間的通道、去庫存與農業轉移人口進城購房之間的通道”。省十二屆人大七次會議指出“2017年力爭商品房待售面積消化周期控制在10個月左右”。為此，各地要認真貫徹落實中央和省有關會議精神，突出分類指導、因城施策，強化地方政府主體責任，將去庫存與“房子是用來住的、不是用來炒的”要求結合起來，與推進新型城鎮化促進常住人口市民化結合起來，與完善住房保障體系結合起來，與促進房地產市場供需平衡結合起來，與加快房地產行業轉型升級結合起來，實施精準去庫存、聯動去庫存和轉型去庫存，統籌做好住宅類商品房和非住宅類商品房去庫存工作，推動房地產業供給側結構性改革，切實防控市場風險，努力化解房地產庫存，提高人民群眾宜居水平，保持房地產市場平穩健康發展。
　?。ǘ┖侠砜刂品康禺a開發投資節奏
　　房地產開發投資不僅直接拉動經濟增長，還通過乘法效應和關聯效應間接促進經濟增長，在短期內對拉動經濟增長作用顯著，但從長期來看，房地產開發投資過度和房價過高對經濟增長的抑制作用也十分明顯。因此，各級政府要根據當地經濟社會、城市建設和房地產市場供需發展情況，維持房地產開發投資適度發展和合理規模，保持房地產開發投資的規模與經濟增長協調發展，警惕和防范房地產投資增長較快的風險，有利于促進經濟平穩增長，有助于促進房地產開發業可持續健康發展。
　?。ㄈ﹥灮恋毓Y構，合理控制地價
　　一是要合理調控房地產用地的供應節奏，商品住宅庫存量小且銷售較好的地區要擴大商品住宅用地供應規模，調整優化布局，加快供應節奏，滿足市場需求，穩定市場預期；商品住宅庫存大的地區要適當減少商品住宅用地報批、供應規模。二是完善土地公開出讓方式，可采取“限地價，競房價”或“限地價，競配建”的方式，為房地產市場發展提供一個相對穩定的“基本面”。三是加快房地產閑置土地處置，通過調整土地用途、規劃內容，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家和省支持的新興產業，特別是養老、文化、旅游、科教、體育等產業的開發建設，開展多元經營。（撰稿：郝志軍）（責任編輯：賈亞軍）